КЭШ-ГЕНЕРАТОР: Получаем доход с первого дня инвестиции
Успешную инвестицию сегодня может обеспечить эффективная ИДЕЯ! Ведь как часто за абстрактными рассуждениями и цифрами инвестор не видит конкретного предложения. Или оно кажется сложным и непонятным, а ведь прозрачность и надежность – непременные требования. Или – еще один популярный вариант – предложенные условия при ближайшем рассмотрении оказываются не столь эффективными.
Идея и ее реализация от холдинга ST 77 и компании BiG Property – кэш-генератор. Уникальная система получения дохода от недвижимости – в предложении от профессионалов немецкого рынка.
Что беспокоит владельца капитала?
Вильгельм Хиберт - учредитель холдинга ST 77, президент компании BiG Property
"Всегда есть риск потери основного капитала – тех средств, которыми располагает инвестор. Перед партнерами, которые обращаются к нам, стоят две задачи. Первая – сохранить покупательную способность капитала, который у него есть. Вторая – решить этот вопрос максимально безопасно. Конечно, перед любой инвестицией важно оценить, какие существуют шансы и какие существуют риски. Но начать стоит с самого большого риска. А самый большой риск для инвестиций сегодня – не инвестировать вообще."
"Сегодня главным приоритетом инвесторов является сохранение капитала, а получение высокой прибыли отходит на второй план. Это можно объяснить тем, что рынок сейчас находится на стороне продавца, который диктует правила и цены. К одному продавцу выстраивается очередь из инвесторов, желающих вложить свои средства."
Вы хотите сохранить капитал и понимаете, что его нужно куда-то вкладывать. Но как вы видите свое участие в проекте?
Вильгельм Хиберт
"Существуют два возможных сценария. Первый – активные действия. Вы берете заработанный капитал и начинаете развивать какой-то проект или идею. Вкладываете в нее физический труд, мысли, энергию. Второй вариант – пассивная инвестиция. Вы покупаете актив, чтобы принимать участие в его работе исключительно как контролирующий орган. Банально говоря, вы не занимаетесь вопросами сгоревших лампочек, а получаете только две вещи – доход и отчет.
Для пассивных инвесторов рынок предлагает сегодня целый набор продуктов. Среди них депозиты, акции, облигации, золото… недвижимость тоже стоит в этом ряду. В этом случае вы отдаете капитал тому, кто продает свой объект, генерирующий доход. Этот доход вы и покупаете. "
Вы заинтересованы именно в пассивном доходе. Где в мире его можно получить?Вильгельм Хиберт
Германия – страна, оптимальная именно для получения пассивного дохода. Здесь все прогнозируемо, и экономическая ситуация предоставляет возможность сделать бизнес-план на следующие 10–15 лет. Действующая законодательная база, неприкосновенность частной собственности, устоявшийся рынок – аргументы «за». Кстати, более 50% инвестиций в недвижимость Германии осуществляют сами немцы. Они верят в свой рынок.
А вот если вы хотите спекулировать, если для вас важна волатильность, адреналин – думаю, Германия вам не подойдет. Как и в том случае, если вы хотите принимать в чем-то активное участие, то есть купить себе работу.
Вы готовы инвестировать в немецкую недвижимость. Но все ли объекты подходят для инвестиций?
Вильгельм Хиберт
Я бы выделил три основные категории перспективных продуктов. Первая – торговые центры, которые обеспечивают жителей близлежащих районов товарами первой необходимости. Самые интересные объекты находятся в средних и небольших городах, где рентабельность инвестиций выше по сравнению с мегаполисами.
Следующий класс – дома престарелых, управляющие компании в которых заключают арендные договоры более чем на 20 лет.
Третья категория – жилье. Правда, стоит учитывать, что в доходных домах сложная структура управления, и арендаторы в них менее надежны… С другой стороны, больше половины жителей Германии по-прежнему живут в арендном жилье, которое пользуется спросом.
Оливер Байер - доктор юридических наук, адвокат
"Для частных инвесторов лучше всего подходят объекты, которые не требуют сложного управления. Это, например, розничные магазины или торговые помещения с небольшим количеством офисов или квартир. Напротив, я бы не советовал инвестировать в отели, логистику или учреждения здравоохранения."
Вы понимаете, что выбор объекта и его последующее управление требует усилий. Как упростить свою задачу?
Вильгельм Хиберт
"Наша идея – создать продукт, позволяющий инвестору получать доход с первого дня. Основное отличие подобной схемы – инвестор приобретает объект, который уже соответствует всем критериям продукта институционального качества высшей категории. Специалисты уже выбрали его, провели due diligence, привлекли банковское финансирование. Благодаря этому с первого дня покупки инвестор экономит массу времени и зарабатывает деньги на проверенном продукте. Аналогов такому решению на сегодня нет. Это и есть кэш-генератор."
Уве Кольб
"Наша задача – взять на себя решение всех вопросов инвестора на местном рынке. Это более значимая работа по сравнению, скажем, с работой маклера, который получает объект от продавца и ищет для него покупателя. Его главная цель – продажа. А наш объект прошел тщательную проверку как с рациональной, так и с эмоциональной точки зрения. Для инвестора это дополнительный бонус"
Что представляет собой кэш-генератор?
Вильгельм Хиберт
"Инвестор приобретает компанию, актив которой – объект с арендатором, заключившим договор на 15–20 лет. Под актив уже привлечено банковское финансирование – на сегодня под 1,5–2% годовых на длительный период; соответственно, инвестор покупает компанию с кредитной историей в немецких банках.
Сам объект прошел детальный анализ. Разумеется, уже проведен due diligence – как юридический, так и технический – и с результатами проведенных экспертиз можно ознакомиться. Можно узнать покупательную способность и структуру населения в районе, а значит оценить конкуренцию. Пакет исследований позволит с максимальной точностью заглянуть в будущее и просчитать рентабельность.
Важно и то, что инвестор может ознакомиться с реальными финансовыми показателями и понять, соответствуют ли они прогнозам. Ведь компания уже работает некоторое время, подключено банковское финансирование, есть управляющая компания… И это, наверное, основное отличие кэш-генератора от объекта"
Кто делает кэш-генератор?
Флориан Шрайнер - риск-аналитик
"В мои обязанности входит прежде всего анализ рисков. Эту работу необходимо провести, чтобы оценить перспективы проекта, подготовить договор купли-продажи и обсудить его условия. Честно говоря, в моей практике не было еще ни одного объекта, который не нес бы вообще никаких рисков"
Ральф Хуммель - финансовый аналитик
"Моя задача – привлечение кредитного капитала в банках Германии на выгодных условиях для успешной реализации транзакции. Я ищу финансовый институт, программа кредитования которого наиболее соответствует оптимальной инвестиционной стратегии, и выстраиваю последующую коммуникацию с банками. Также на каждом объекте я совместно с риск-аналитиком провожу due diligence"
Доната Цюльсдорф - специалист по техническому управлению недвижимостью
"В компании я отвечаю за техническое управление объектами. Мы выявляем повреждения и дефекты, оцениваем необходимость строительных работ, возможной модернизации или перестройки объекта. Также я занимаюсь подготовкой договоров технического обслуживания"
Анна Хаммер - специалист по административному управлению недвижимостью и управлению активами
"Я отвечаю за управление активами на уровне объекта. Мы выставляем счета арендатору, следим за регулярным поступлением платежей, рассчитываем эксплуатационные расходы, организуем ремонт, если требуется. Мы также предоставляем инвестору отчет о состоянии дел на объекте, чтобы он имел представление о всех текущих мероприятиях"
Разработка сайта - Баркалов Антон